Número 139 - Junio de 2018
 
REPORTAJES
 
“En 2013-17 suben en 400.000 las viviendas alquiladas (hasta 3,3 mns) y bajan (-200.00, a 14,1 mn) las viviendas en propiedad"    
     
VIVIENDA: UN MERCADO DESEQUILIBRADO  
       
 
     
     
     

SUBIDAS DEL 7% EN MADRID Y BARCELONA SON COMPATIBLES CON EL ESTANCAMIENTO DE PRECIOS EN EL RESTO DE ESPAÑA E INCLUSO CON LA CAÍDA, QUE CONTINÚA EN CINCO COMUNIDADES AUTÓNOMAS. Y LAS 45.000 VENTAS AL MES DEL AÑO PASADO PALIDECEN FRENTE A LAS 75.000 DE LOS AÑOS 2004-7. NO TIENE SENTIDO HABLAR DE BURBUJA.

   
     
    Foto: Archivo RC  

TEXTO: RAIMUNDO POVEDA

Aún está vivo el recuerdo de lo sucedido en el sector de la construcción durante el pasado ciclo económico, de tan duro final. Por eso la subida de los precios de compra y alquiler de pisos iniciada en 2017 preocupa. Se habla de una nueva burbuja. Si la hay, es una burbuja muy diferente. La que tocó techo hace diez años supuso, además de subidas de precios, un insostenible aumento de la construcción, con enormes distorsiones laborales, demográficas, fiscales y bancarias, cuyas secuelas no están totalmente resueltas. Esto, por el momento, no se ve.

Situación actual del mercado

En 2017 los precios del metro cuadrado de vivienda empezaron a repuntar, con tasas de crecimiento en torno al 3 o 4% (hay varios indicadores donde escoger). Esas tasas son solo una cuarta parte de las registradas en los momentos de mayor aceleración de la anterior burbuja (2004-2005). Un poco antes los alquileres, que en el ciclo precedente no habían dado que hablar, empezaron su propia subida, que discurre a un ritmo más vivo; hay quien habla de burbuja del alquiler. Alguna liberalización reciente en la política de vivienda puede colaborar a esta subida; está produciendo sus efectos en el peor momento. En ambos casos, compra y alquiler, hay grandes diferencias entre localidades: los fuertes aumentos de Madrid, Barcelona, y otras ciudades (del orden del 7% en precios y bastante más, parece ser, en alquileres) son compatibles con estancamientos en el resto del país, e incluso con retrocesos en cinco comunidades autónomas.

Aumenta la actividad en la compraventa de viviendas. Las cuarenta y cinco mil transacciones mensuales del año pasado son un progreso sobre las treinta mil de los años valle 2010-2014, aunque palidecen ante las setenta y cinco mil de los años punta 2004-2007.

También crece el movimiento en el mercado de alquileres; de esto hay pocos datos fiables, pero la Encuesta Continua de Hogares muestra que entre 2013 y 2017 las viviendas en alquiler aumentan en unas cuatrocientas mil (hasta un total de 3,3 millones), cuando las viviendas en propiedad bajan en unas doscientas mil (a 14.1 millones). Es un interesante desplazamiento hacia el inquilinato en lo que todavía es, mayoritariamente, un país de propietarios.

Pero en cambio no hay burbuja en la actividad constructora. En 2017 los visados de obra nueva de uso residencial son más del doble que en 2013, un año valle postcrisis, y pueden llegar a 100.000 en 2018. Pero pongamos ese dato en perspectiva: son menos de una sexta parte de los seiscientos o setecientos mil que se firmaron en cada año del trienio 2005-2007. El ritmo de ampliación del parque de viviendas dentro de un par de años, cuando las licencias actuales se conviertan en casas, seguirá siendo, a decir de los expertos, claramente insuficiente para cubrir las necesidades potenciales de los nuevos hogares, tanto por evolución demográfica interna como por el retorno de la inmigración; más la reposición de las viviendas viejas amortizadas; más la demanda procedente de otras necesidades (segunda residencia y, sobre todo, uso turístico).

En otro orden de cosas, no se aprecia calentamiento en los costes de la construcción (hay incluso ¡¿caídas?! en los de la mano de obra). Los números describen por tanto un mercado desequilibrado, con más demanda que oferta de viviendas, en el que las subidas de precios responden por el momento a una motivación real, no especulativa, no “burbuja”.

Y es también un mercado diferente. Ha surgido una demanda de pisos con fines de alquiler de inversionistas grandes o pequeños, nacionales o extranjeros, que buscan alternativas más rentables que las puramente financieras, cuyos tipos de interés son muy parecidos a cero. La cifra inusualmente alta de transacciones inmobiliarias sin financiación hipotecaria corrobora la presencia de compradores inversionistas. Y, en paralelo, hay una demanda de inquilinato de gentes que no pueden o no quieren comprarse un piso por la precariedad laboral o por la movilidad de los empleos.

Por supuesto esa situación requiere en buena lógica una política de fomento de la oferta de viviendas, tanto en propiedad como en alquiler, incluyendo el alquiler social. De ella, por desgracia, hay pocos atisbos. El presupuesto, tan exigido por lo políticamente urgente, da para pocas ayudas, pero además en el complicado reparto competencial que nos hemos inventado, nadie sabe a quién le corresponde la responsabilidad y la iniciativa política en materia de vivienda. Los únicos que están haciendo algo en ese campo son los ayuntamientos de las grandes capitales. Tratan de frenar con arbitrismos autoritarios el uso turístico de la vivienda, para evitar que disminuya la oferta de alquiler residencial estable en el centro de las ciudades, o quizás, más a ras de tierra, para asegurar el sueño, la tranquilidad y los votos de los vecinos de siempre en su barrio de siempre. Un mercado con plazos de ajuste tan dilatados como es el de la vivienda, y sometido a fuertes presiones sociales por su carácter de bien de primera necesidad, no puede dejarse totalmente al libre juego de la oferta y la demanda. Pero dudo que su planificación se pueda organizar con visión de campanario.

Crédito: ¿Qué se puede hacer?

Como saben quienes tienen la amabilidad de leerme, procuro ceñir mis comentarios al área de mi competencia profesional, que no incluye la política de vivienda. Por tanto no entraré en las posibles soluciones fiscales, urbanísticas o jurídicas seguramente necesarias para corregir los desequilibrios de ese mercado. Me limitaré a reflexionar sobre lo que pueda hacerse en el terreno de la política bancaria, si es que algo puede hacerse.

La presencia de una burbuja sugiere políticas bancarias restrictivas. Obviamente ese no es el caso en la presente situación. Muy al contrario, serían necesarias más viviendas, y deseable por tanto más financiación a la vivienda. No es de extrañar que permanezcan callados los indicadores crediticios que analiza trimestralmente el Banco de España para decidir si toca activar los colchones de capital macroprudenciales; de hablar, seguramente sugerirían algo más de expansión.

El problema es que los efectos de la política monetaria son asimétricos. Recuerden la manida analogía de la cuerda: con la cuerda monetaria se puede estirar hasta ahorcar, pero no se puede empujar. La política monetaria del Banco Central Europeo viene siendo expansiva en precios y cantidades desde hace años; parece que aún lo será durante algún tiempo. Pero eso no ha logrado estimular aquí el crédito al sector privado.

 
 
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