Número 126 - Abril de 2017
 
REPORTAJES
 
   
     
EL DOBLE FILO DE LA DACIÓN EN PAGO      
       
 
  Foto: Archivo RC  
   
   
FERNANDO P. MÉNDEZ GONZÁLEZ, DIRECTOR DE RELACIONES INTERNACIONALES DEL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
 

PRETENDER APLICARLA A LOS CONTRATOS EN VIGOR TENDRÍA EFECTOS DEVASTADORES. SE DISPARARÍAN LAS INSOLVENCIAS ESTRATÉGICAS Y ANULARÍA NUESTRA CREDIBILIDAD COMO PAÍS

 
   

En nuestro país, como en todos los demás países desarrollados, rige la regla de la responsabilidad patrimonial universal por las deudas contraídas –art. 1911 Cc-. La garantía hipotecaria no altera esta regla –art.105 LH-, sino la de par conditio creditorum: el acreedor hipotecario no es un acreedor común sino que, en relación a los bienes hipotecados, goza de preferencia para el cobro sobre los demás acreedores, con algunas excepciones. Esta cualidad de la hipoteca, junto con la existencia de un Registro de la Propiedad de derechos, en lugar de documentos, que posibilita una rápida ejecución en caso de impago, hace que en nuestro país, el tipo de interés de un préstamo hipotecario sea cuatro veces menor, de media, que el de un préstamo sin garantía hipotecaria y que las hipotecas puedan tener un largo periodo de amortización.

La expresión “dación en pago” –datio in solutum- se ha puesto en boga con motivo de la persistente crisis hipotecaria que estalló a finales de 2007, ya existente pero espoleada por la crisis de las denominadas hipotecas subprime en Estados Unidos. Se extendió la idea –errónea- de que en aquel país los deudores pueden liberarse de su deuda hipotecaria simplemente “entregando las llaves”, lo cual fue visto como la solución mágica por todos aquellos que, como consecuencia de la crisis, se quedaron sin empleo y no podían pagar su hipoteca, así como por aquellos que, pudiéndola pagar, preferían liberarse de la misma porque el precio del inmueble hipotecado había caído por debajo del valor de la deuda. Además, en los momentos iniciales de la crisis, la dación en pago fue impulsada por algunas entidades bancarias para evitar un incumplimiento “técnico”: antes de que se produjera, aceptaban –en ocasiones- la dación de la finca hipotecada con efectos extintivos de la deuda –dación en pago-, lo que les permitía provisionar menos que en caso de incumplimiento formal –al menos, antes de la circular del Banco de España de junio de 2010 que obliga a las entidades financieras a provisionar un porcentaje por cada año adicional que las fincas aceptadas en pago permanezcan en su cartera-. Ello, a su vez, les permitía suavizar el impacto de los impagos reales sobre sus cuentas de resultados. Todos estos factores dispararon la demanda de la dación en pago como solución para quienes no podían asumir el pago de su cuota hipotecaria , alegando que esta era la solución habitual en otros países.

Frente a tales alegaciones, es preciso poner de manifiesto que la responsabilidad patrimonial universal es, como he expuesto, la regla general en los países desarrollados. En los Estados Unidos también, excepto en once estados, los cuales obligan al acreedor a conformarse con la finca para saldar su deuda, si opta por la ejecución extrajudicial –en los estados que la admiten- y su hipoteca es del tipo Deed of Trust en lugar del Mortgage. En segundo lugar, en nuestro país, pese a regir la referida regla general, cabe el pacto de limitación de responsabilidad a la finca hipotecada -art.140LH-. No obstante, aun cabiendo que las partes pacten tal limitación de responsabilidad, sin embargo, no lo hacen: a los acreedores, la disminución de las garantías les forzaría a disminuir el capital prestado así como su plazo de amortización y a elevar los tipos de interés, y, en esas condiciones, a los deudores les dificultaría el acceso al crédito, por lo que, entre ambas alternativas, prefieren que la responsabilidad por la deuda contraída no se limite a la finca hipotecada.

El pacto de limitación de responsabilidad es más favorable al deudor que la dación en pago en sentido estricto, pues significa que el acreedor debe iniciar un procedimiento de ejecución: si lo obtenido en la subasta es inferior al importe de la deuda, ésta queda extinguida; si hay sobrante, debe entregarlo al deudor. En la dación en pago, el acreedor se da por satisfecho con el inmueble y, si decide venderlo y obtiene un precio superior al importe de la deuda, el “beneficio” le pertenece a él, no al acreedor. Las medidas de protección de los deudores hipotecarios articuladas en los últimos años en nuestro país –de los incumplidores, no de los cumplidores - alteran esta regla, pues obligan al acreedor a compartir tales beneficios, de haberlos, con el deudor, mientras que éste no asume el riesgo de pérdida, en el caso de que el importe de la venta fuere inferior al de la deuda pendiente.

A lo largo de estos años, desde diferentes opciones políticas se ha venido reclamando una regulación de la dación en pago como un “derecho” de los deudores hipotecarios, no solo de los futuros sino de quienes ya tienen contratado una préstamo o crédito hipotecario bajo el régimen vigente, esto es, el de la responsabilidad patrimonial universal. Ante este hecho, me parece conveniente formular algunas observaciones. En puridad, la dación en pago, aunque se articule como un derecho del deudor, implica el comiso de la finca por el acreedor, incluso en el caso de que tenga un valor notablemente superior al de la deuda. De ahí que el recelo al pacto comisorio haya sido una constante en la historia jurídica occidental, inadmitiéndolo en el momento constitutivo de la deuda, pero admitiéndolo “ex post”, bajo ciertas condiciones. Por último, la han admitido expresamente, también bajo ciertas condiciones, diferentes medidas de protección de los deudores hipotecarios.

 
 
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