Número 141 - Septiembre de 2018
 
REPORTAJES
 
   
     
“DONDE HAY DEMANDA YA NO QUEDA VIVIENDA, POR ESO SUBEN LOS PRECIOS”  
       
 
     
     
     
JUAN VELAYOS
 

NEINOR HOMES ES LA PRIMERA PROMOTORA INMOBILIARIA QUE VOLVIÓ A LA BOLSA DIEZ AÑOS DESPUÉS DE LA CRISIS. SU CONSEJERO DELEGADO RECONOCE QUE MUCHAS COSAS HAN CAMBIADO PARA BIEN DESDE ENTONCES: "HACE CUATRO AÑOS NO SE HACÍA NINGUNA VIVIENDA Y AHORA SE HACEN 90.000". PERO ADMITE PROBLEMAS MUY ARRAIGADOS EN EL SECTOR: "ESPAÑA ES TREMENDAMENTE MALA EN LA GENERACIÓN DE OFERTA, ESTAMOS PAGANDO LOS PISOS MUCHO MÁS CAROS DE LO QUE PODRÍAN PAGARSE SI HUBIERA UN CRITERIO TRANSPARENTE".

   
    Foto: Jesús Umbría

TEXTO: MARI PINARDO

Dicen que no hay burbuja en el mercado de la vivienda y que, si la hay, es muy diferente a la que tocó techo hace 10 años. ¿Qué opina?

Hay tres indicadores que deberían hacernos estar tranquilos. Uno es la oferta y la demanda: España hace 80.000-90.000 viviendas al año y creo que, por conservador que seas, España necesita más de 100.000. Por lo tanto todavía no hay oferta suficiente para cubrir la demanda y ese es uno de los motivos por el que los precios suben. La burbuja aparece cuando no hay un equilibrio entre oferta y demanda y los precios siguen subiendo. Mientras no hay una oferta y una demanda equilibradas siguen subiendo los precios, es entonces cuando puede aparecer la especulación. Pero en principio esa es una regla de oro que nos deja tranquilos. La segunda es la existencia de fondos propios, a diferencia de lo que pasaba en el pasado. Cuando las copas las pagan otros te pides una de más, cuando las pagas tú ya te lo piensas. Mientras estás poniendo tu dinero hay mucha reflexión detrás de dónde lo pones y eso es sanísimo, es como el sector tiene que crecer. Tiene que haber fondos propios para comprar suelo. Y el tercero son las hipotecas: mientras los criterios con los que se den hipotecas al comprador de viviendas sean sanos no estás inflando la demanda. Si los bancos empiezan a darte dinero para la casa, el perro, el coche y las vacaciones, preocúpate. Si los bancos te están dando dinero pero tú también tienes que poner algo de ahorros, se equilibra mucho la demanda. Es decir, no generas demanda sin capacidad de pago. Con estos tres criterios ordenados podemos estar tranquilos.

En 2010, antes de la Sareb, un consejero de OHL nos comentaba que la mitad del parqué de viviendas vacías que había entonces en España no se iba a vender nunca y que sería mejor volarlas...

Hay viviendas que no tienen demanda. Si ves el mapa de España y, en concreto, dónde están las viviendas vacías, ves que se encuentran en localizaciones en las que no hay demanda; por el contrario en las zonas en las que hay demanda ya no queda oferta. Por lo tanto, posiblemente esas viviendas que están en localizaciones donde difícilmente va a haber demanda tienen una difícil salida, hoy y siempre. No sé si hay que volarlas, pero no tienen mucha salida.

Se habla mucho del desplazamiento de la demanda hacia el alquiler, ¿eso puede terminar revirtiendo en mayor interés por la propiedad?

El alquiler es un sector aún más granular si cabe. Hay muchos pequeños propietarios atomizados que alquilan al precio que pueden. Como no hay oferta de alquiler subirán los precios hasta donde les deje la demanda, hasta que no pueda pagarlo la demanda. A nosotros nos está favoreciendo y no es buena noticia. Al final si una hipoteca cuesta menos dinero que un alquiler encontramos mucho comprador que entre alquilar e hipotecarse, siendo mucho menos la cuota de la hipoteca, prefiere comprar.

Hablaba de generar oferta. ¿Y de falta de construcción? ¿Vamos a entrar en una nueva etapa de construcción o se seguirá trabajando con los activos disponibles?

Las grúas han vuelto y lo han hecho con mucha intensidad. España no hacía ninguna vivienda hace cuatro años y ahora hace 90.000. La intensidad de la actividad se ha recuperado muy rápido. Eso ha hecho que la capacidad instalada, no del sector constructor, que hay muchas y muy buenas constructoras en España, sino de los oficios que rodean a la construcción –las subcontratas que hay detrás– esa capacidad instalada, no lo esté haciendo con la suficiente rapidez y está poniendo presión al sector constructor. Es otro de los enormes retos que tenemos. Al final hay grandes actores: las administraciones, los promotores, los propietarios de suelo, las constructoras y la cadena de subcontratas que hay detrás. Otro de los grandes retos en la industrialización es cambiar las formas de trabajo entre los actores. Siempre han sido entornos de muy poca colaboración, muy de uno contra el otro, y eso está cambiando. Ahora hay nuevos sistemas, tecnología y corporaciones mucho más colaborativas que en el pasado. Si trabajamos todos juntos transformaremos el sector. Lo que no podemos hacer es seguir trabajando a espaldas unos de otros.

Otro signo de recuperación del sector es la vuelta de las inmobiliarias a Bolsa. ¿Hay cabida para más?

El sector de la promoción inmobiliaria es muy importante a efectos de PIB español. Es muy relevante a efectos de generación de riqueza. Para las familias porque genera mucho empleo directo e indirecto y también para las administraciones y municipios porque genera muchas tasas. Por lo tanto un sector tan relevante en la actividad de un país lo lógico es que esté representado en los mercados de capitales en un porcentaje similar al que está contribuyendo en la economía. Y eso supone que debería haber hueco para más promotoras inmobiliarias en la Bolsa española, eso es buena noticia y es sano. También es buena noticia que la promoción inmobiliaria apueste por entornos más institucionales, porque el institucional tiene cosas buenas y cosas malas pero dentro de las muchas cosas buenas que tiene es que es más disciplinado, más transparente, más predecible. Y que seamos cuantos más mejor en las bolsas representando a este sector es una buena noticia. Hasta que no estemos representando este 6, 8, 10% que tendríamos que representar en el PIB creo que hay hueco para más promotoras. Bienvenidas serán.

El Banco de España dice que hoy en un banco la rentabilidad exigida al capital es del 8%. ¿Qué rentabilidad le exige un accionista a una inmobiliaria? ¿Y qué le parece ese 8%?

En el mundo inmobiliario hay muy diferentes modelos. Tienes modelos más estables y predecibles a los que les tienes que pedir una rentabilidad inferior como podría ser el mundo de las socimi, negocios inmobiliarios vinculados a las rentas. Patrimonialistas en sentido amplio a las que el mercado les puede pedir rentabilidades de ese entorno. El negocio de la promoción inmobiliaria es un negocio de mayor riesgo. Es un negocio en principio con un ciclo de vida muy largo, las decisiones de inversión que tomas hoy no las monetizas como mínimo hasta el cabo de tres años y según cómo, cuatro, cinco, o seis y hasta 15 años. Es un sector en el que tu generación de ingresos está tremendamente vinculada al ciclo inmobiliario, somos un negocio muy cíclico a pesar de que creo que tenemos que trabajar muchísimo para que seamos resistentes a los ciclos. Por lo tanto, lo lógico es que un inversor le esté pidiendo más retorno a una promotora inmobiliaria que a una patrimonialista o que a un banco. Nosotros creemos que la rentabilidad de nuestro negocio tiene que estar en un ROCE del 15%, lo que puede tener sentido. A veces un poco más y a veces un poco menos, pero las rentabilidades deben estar en este entorno.

¿Neinor Homes alcanza ya ese 15%?

En Neinor, con mucha humildad, es que empezamos antes que los demás. Empezamos los primeros y por lo tanto debemos ser los primeros que lleguemos a la velocidad de crucero, que la tenemos prevista para 2020. Este año vamos a entregar 1.000 viviendas, muchas más que nuestros competidores. El año que viene si Dios quiere entregaremos 2.000 y el año siguiente nos moveremos en velocidad de crucero, que serán unas 3.500 o más. Pero sí, nuestro objetivo, y por lo que nuestros inversores están confiando en Neinor, es porque debería estar dando esa rentabilidad en dos años.

 
 
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